作为“十二五”的开局之年，今年将有1000万套保障房破土动工，上万亿的资金缺口亟需有人来“埋单”。链家中介信托被誉为最灵活的金融工具，面对保障房这块“大蛋糕”开始垂涎欲滴。链家中介来自用益信托工作室的数据统计，今年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元。2010年共56家信托机构参与发行2209款信托产品，其中仅23款为保障房信托，参与发行的信托公司9家链家中介，发行规模为70.79亿元。
今年3月9日，在“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住房和城乡建设部副部长齐骥对于规模空前的1000万套保障房建设所需资金进行了计算分析链家中介。在保障性安居房中，200万套经济适用房和两限房链家中介，估算年度投资是5000亿元，400万套棚户区改造，估算年度投资也是5000亿元，400万套廉租房和公租房，则是4000亿元。按这一预算，这1000万套保障房总共需要投入1.3万亿~1.4万亿元左右。
而目前保障房资金主要通过三个途径解决，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%～20%。中央政府提出链家中介今年要开工1000万套保障性住房, 链家中介未来五年达到3600万套。资金来源问题成为保障房建设发展的瓶颈。“事实上，联动土地开发，棚户区改造项目最受信托公司青睐。” 链家中介用益信托工作室人员指出。国内一家知名信托公司市场部副总在接受《每日经济新闻》采访时表示：“地段好的棚户区改造项目利润较大链家中介，而地段差点的可以联动土地一二开发，与周边的商业地产打包，也能获得较大收益。”棚户区改造中，联动土地一级开发的项目如果有政府回购链家中介，那么政府给予土地整理方的回报通常在12%~15%。
2010年6月，华能信托起发行的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划” 链家中介，以及中融信托2011年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”均属于一二级土地开发联动链家中介。中融信托这款保障房集合信托计划预期年化收益率达11%。用益信托工作室认为，公租房和廉租房最好的模式就是房地产信托投资基金链家中介，即现在备受期待的“RETIs”。该类房屋建成后主要用于出租而非出售，投资回报期一般在10年左右，类似于商业物业等项目。
链家中介目前，保障房投资除政府资本外，还有银行信贷资金、保险资金和民间资本。“实际上，商业银行对保障房建设并没有太大兴趣链家中介。”业内人士坦言：“这几年CPI持续上涨，监管部门又不断提高存款准备金率，控制信贷额度，因此银行资金参与保障房的热情并不大链家中介。”2010年，信托机构参与保障房建设发行量“凤毛麟角”，仅占信托总规模的1.8%。保障房信托的平均期限为2.25年，较全部产品的平均期限略长链家中介；平均收益率为8.58%，高于全部产品的平均收益率。从发行数量来看2010年保障房信托主要投向为棚户区改造和安居工程，廉租房最少。从发行规模来看链家中介，棚户区改造占比超过50%，其次为安居工程和两限房。
链家中介2011年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比上升到2.74%。虽然至今2011链家中介年保障房信托发行量相对于全部信托产品发行数量仍是非常稀少，但是相对于2010年已有较大增长，5个月发行的产品数量与去年全年发行量相当链家中介，可见信托公司正在尝试开拓保障房信托产品市场。2011年发行的保障房信托产品的平均期限为2.03年，平均收益率为9.52%，高于全部产品的平均收益率0.74个百分点链家中介。项目仍主要投资于安居工程和棚户区改造。
2010年至今，共有13家公司参与发行了保障房信托项目，机构参与度为23%。各信托公司在保障房信托发行上各有特色：湖南信托发行的均为棚户区改造项目链家中介；天津信托发行了4款保障房基金以及1款作为LP参与有限合伙企业的限价房基金。而中航信托则试水廉租房信托，发行的3款产品中，1款为廉租房贷款，1款投向廉租房和经适房链家中介。中融信托则更多地尝试保障房和商品房、商业地产打包建设。
　　地方土地出让净收益不透明，保障房建设用资比早有变通链家中介，在千万套保障房建设带来的资金压力下，中央两部委近日对地方政府再度强调土地出让净收益10%要用于建保障房链家中介。 财政部、住房和城乡建设部近日印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》链家中介，明确要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后链家中介，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。
　　虽然政府早已规定，土地出让净收入的10%要用于保障房建设链家中介，但这一规定在地方上并未得到严格执行链家中介。去年审计署发布审计报告显示，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到规定要求链家中介，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。住房和城乡建设部部长姜伟新在今年全国“两会”期间透露链家中介，一些地方政府没有按照10%的比例提取土地出让净收益用于保障房建设。而在官方统计数据中也发现，在以万亿元计的土地收入中，投入到保障房的资金占比异常之低。
　　财政部公布的《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元链家中介，当年安排支出为26975.79亿元，包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。链家中介依此计算，2010年全国廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%链家中介。而在当年土地出让收入各项开支中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。据住建部测算，今年1000万套保障房建设所需投资在1.3万亿到1.4万亿元之间链家中介，其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
　　其中，中央财政今年补助1030亿元，其余4000多亿元资金将主要依靠地方政府筹集。财政部预计2011年地方国有土地使用权收入在1.9万亿元左右链家中介，其中会有多少用于保障房建设尚待观察。目前，地方政府很少对外公布土地出让的净收益情况，外界也较难判断其资金安排是否符合中央规定链家中介。此前业内专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。不过，这一数据一直未得到官方认可链家中介。也有观点认为，土地出让收入的净收益较难核算，不如以土地出让收入的总数来确定一个比例，然后安排保障房资金。链家中介今年年初，广西、湖南、河北就规定，今年土地出让总收入用于保障性安居工程建设的比例不得低于5%。这种变通做法是否符合中央的原有规定，对此中央各部委尚未明确表态。